◆ 置業指南 · 2026年7月更新
境外人士喺內地買樓，真係得唔得？
得——但有規則、有但書，仲有大部分指南都冇提過嘅機會。包括點樣喺一個你可能未聽過名嘅內地城市，用大約40萬人民幣買到一間現代化公寓。
境外人士可唔可以喺內地買樓？
可以。取得一年以上合法居留身份（工作證或學生簽證）嘅境外人士，可以購買一套住宅自住。個人限購一套。美國、加拿大、英國、澳洲、香港居民全部適用同一套規則。物業附帶70年可續期土地使用權，唔係永久業權。截至2026年6月，呢啲核心規則自2006年以嚟一直穩定。
了解規則只係第一步。實際買樓——公證合約、外事辦批核、WFOE註冊、雙語文件——先係大部分境外買家卡住嘅地方。我哋幫你處理全部流程，由資格審查到拿到房產證。
1. 簡短答案
境外人士可唔可以喺內地買樓？可以。但中國嘅房產制度同西方根本上唔同，大部分英文（同中文）指南要不過分簡化（「好易，買咗佢！」），要不過分複雜化（「唔可能，唔好嘥氣」）。事實喺兩者之間：可行、受規管，如果你知去邊度搵，仲平到令人驚訝。
| 問題 | 答案 |
|---|---|
| 境外人士可唔可以買？ | 可以——有條件 |
| 擁有土地嗎？ | 唔係——70年可續期使用權 |
| 可以買幾多套？ | 個人限1套住宅 · WFOE可以更多 |
| 需要居留身份嗎？ | 最少1年（工作/學生簽證） |
| 可唔可以出租？ | 一般唔可以（個人限自住） |
| 買樓會俾居留權嗎？ | 唔會——同部分國家唔同 |
| 最平選擇？ | 三線城市約4萬美元起 |
2. 資格要求：邊個可以買？
個人買家（自住）
標準路徑需要：
- 12個月以上居留，持有效工作證、學生簽證或其他長期居留文件
- 限購一套住宅，用於自住
- 自住要求——唔可以純粹投資或者出租圖利
- 所需文件：護照、居留證、僱傭合約或大學證明、完稅記錄、婚姻狀況證明
唔同城市規則差異好大。北京要求5年社保繳費記錄；上海要求過去24個月有12個月完稅記錄，同埋已婚。三線城市好似益陽通常靈活好多。務必查清楚當地要求。
公司買家（WFOE）
WFOE（外商獨資企業）——一間100%由境外人士擁有嘅內地公司——可以購買商業物業，喺某啲結構下亦可以基於營運需要購買住宅。呢條路徑唔需要個人居留身份，詳情見第4節。
特殊情況
- 同內地公民結婚：一般同本地買家享有相近待遇
- 海外華人：視乎地方政策，限制可能較少
- 港澳台居民：另有規定，一般較為寬鬆
3. 70年產權：你實際擁有咩
呢個係西方人最需要理解嘅核心概念。喺中國，所有土地屬國家所有。當你「買樓」，你實際購買緊：
- 建築物/單位嘅所有權——呢個係你嘅，登記喺你名下
- 70年土地使用權——喺你棟樓下面嘅土地使用權利
呢70年由土地拍賣俾發展商嗰刻開始計，唔係由你買樓嗰日開始。所以一棟2020年落成、但土地喺2015年拍賣嘅樓，仲剩返約59年。
「住宅建設用地使用權期限屆滿嘅，自動續期。」——《中華人民共和國民法典》第359條
實際操作上，中國從未有住宅產權被撤銷嘅案例。2021年民法典將自動續期定為默認規則。呢個喺實務上比大部分境外人士以為嘅更接近永久業權——但法律上依然唔係永久業權，呢個分別要留意。
4. WFOE替代方案：公司持有
對於未符合個人居留要求嘅買家——或者想持有多套物業、商業物業——有一個替代方案：WFOE。
WFOE（外商獨資企業）係一間喺內地註冊、100%由境外投資者擁有嘅有限責任公司，係境外公司喺內地營運常用嘅合法實體。
物業持有運作方式：
- 你喺內地（通常喺你想買樓嘅城市）註冊一間WFOE
- WFOE購買同持有物業
- 你作為唯一擁有人/董事控制WFOE
- 物業列於公司資產負債表上
優點：
- 唔需要個人居留身份
- 可以持有商業物業（寫字樓、舖位）
- 有機會持有多套物業
- 可能適用商業扣稅
需要考慮嘅地方：
- WFOE註冊費用（視乎城市同代理，3,000-8,000美元）
- 年度合規：記帳、報稅、年檢
- 部分城市要求WFOE展示「實質經營」
- 法律複雜度較高——需要內地律師
5. 逐步購買流程
確認資格
向當地公安局出入境管理部門取得一年居留證明。備齊護照、居留證、僱傭合約、完稅記錄、婚姻狀況證明。走WFOE路線嘅話，先註冊公司。
搵樓
透過持牌代理或平台（好似益陽房產網）搵樓。主要平台包括鏈家同貝殼。我哋提供視像睇樓服務，你未到中國都可以先睇樓。
簽初步協議，俾定金
定金一般係樓價1-5%，具法律約束力。你反悔會冇返定金；賣家反悔要雙倍賠償。呢個係內地房地產標準做法。
簽正式合約
境外買家嘅正式購房合約必須公證。合約以中文書寫——你需要雙語律師或翻譯。合約會喺當地不動產交易中心登記。
政府審批
境外人士購房需要當地外事辦審批，呢個係中國買家唔需要嘅額外步驟。處理時間：視乎城市，1-4星期。
交稅同過戶
喺不動產交易中心交契稅、印花稅同其他費用。處理完成後（2-4星期），你會收到房產證——你物業權利嘅正式官方證明。
6. 稅費一覽
| 費用 | 稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 契稅 | 1–3% | 首套≤90平方米1%；首套>90平方米1.5%；二套或非普通住房3% |
| 印花稅 | 0.05% | 按合約金額計 |
| 維修基金 | 約2-3% | 或按平方米計，視乎城市。買樓時一次性繳付。 |
| 代理佣金 | 1-3% | 可議價，部分平台（如我哋）收取固定費用 |
| 公證費 | $100-300 | 境外買家合約必須公證 |
| 過戶登記費 | 約$10-15 | 少量政府收費 |
| 增值稅 | 視乎情況 | 二手樓通常由賣方負擔，賣家持有超過2年可豁免 |
以一套益陽4萬美元嘅公寓為例，總購置成本（稅費）一般額外增加300-600美元。全包總成本依然低於1.6萬美元。
7. 實際樓價幾多？
呢度先係真正嘅重點。大部分英文文章講內地物業都聚焦北京上海——嗰啲一間細公寓都要50萬美元以上嘅城市。呢個好似用曼哈頓樓價去判斷成個美國樓市咁。
北京／上海
市中心60平方米公寓，大部分指南引用嘅數字。
益陽（三線城市）
80-120平方米電梯公寓，現代化樓盤，即買即住。
中國有600多個城市，按全球標準「貴」嘅大概只有30個。其餘570多個三四線及更細城市，樓價會令大部分西方人震驚。一套全裝修、即買即住、有電梯、地下車位同24小時保安嘅公寓，喺大部分西方國家可能都買唔到一架二手車。
8. 益陽置業機會：湖南益陽
我哋總部設喺益陽——一個約400萬人口嘅湘中城市，係二戰期間拯救咗數千猶太人嘅外交官何鳳山嘅家鄉。以下係值得考慮嘅原因：
- 公寓4萬美元起——現代化電梯樓，80-150平方米
- 豪華別墅22.1萬美元起——連花園，190-200平方米
- 可步行城市——學校、公園、醫院、市場全部喺步行範圍內
- 月生活費約400美元——包括飲食、水電、交通
- 紫山湖公園——露營、釣魚、行山、燒烤，全部免費
- 現代化基建——高鐵、新道路、知名發展商樓盤
- 亞熱帶氣候——冬季溫和，四季常綠
睇下4萬美元喺益陽買到咩
我哋目前有公寓同別墅放盤，由40,600至279,700美元不等，全部有電梯、現代化裝修、即買即住。我哋負責搵樓、WFOE註冊、購買流程同後續管理。
查看全部放盤（美元定價）9. 誠實提醒
我哋想贏取你嘅信任，所以以下係大部分物業平台唔會同你講嘅嘢：
買樓唔會俾你簽證。喺內地買樓唔會俾你居留許可、簽證或者居留權利，你需要獨立嘅簽證。呢一點同葡萄牙、希臘或者其他有「黃金簽證」計劃嘅國家唔同。
存在外匯管制。資金匯入內地相對簡單（每人每年5萬美元外匯額度）；賣樓後資金匯出就困難好多——你需要備齊全部文件（原始合約、完稅單、買賣合約）申請外匯管理局審批，可能需要數月時間。
個人買家冇租金收入。境外個人買家必須將物業用於自住，唔可以作為出租投資。透過WFOE持有可能有更大彈性，但請諮詢內地律師。
語言障礙係真實存在。全部合約以中文書寫，政府部門以中文運作，你需要雙語代理同獨立律師。我哋嘅服務已包含呢部分。
樓價可升可跌。中國樓市自2021年以嚟經歷咗顯著調整，三線城市樓價大致已經穩定，但過往表現唔代表保證。以生活為目的買樓，唔好當投機。